'악재 겹겹이'…내년 수익형 부동산 위축 불가피

투자자 더욱 보수적으로 접근해야

올해 부동산시장은 다사다난 했다. 잇단 고강도 규제로 투자 열기가 사그라든데다 정부는 더 강화된 규제책 발표 가능성을 열어둔 상황이다. 특히 수익형 부동산은 내년부터 시행되는 각종 규제로 변화가 급격할 것으로 예상된다. 한국창업부동산정보원이 올해 수익형 부동산 시장을 분석하고 내년 시장 흐름을 전망한 자료를 소개한다.

올해 투자 과열 양상…오피스텔 수익률 하락

2017년 수익형 부동산 시장의 핵심 키워드는 ^부동산 대책 풍선효과 ^규제시행 전 투자 과열 ^임대수익률 5%벽 붕괴 ^기준금리 인상 등이다.

올해는 탄핵 정국으로 인한 경제 시장의 불안정과 새로운 정부의 부동산 정책, 금리 인상 여부 등이 부동산시장에 적잖은 영향을 미쳤다. 특히 6·19 부동산 대책으로 아파트를 중심으로 한 규제가 강화되면서 전체적인 부동산시장이 위축됐다. 그러나 시장에 머물러 있던 유동자금은 여전히 많아 투자자들의 관심은 규제 밖에 있는 상가·오피스텔 등에 쏠렸다.

금융결제원에 따르면 지난 7월 인천 랜드마크시티 센트럴 더샵 오피스텔은 1242실에 4만5516건의 청약 신청이 접수돼 평균 36.64대 1의 경쟁률로 마감됐다. 전용 59㎡는 최고 113.17대 1의 경쟁률을 기록했다. 같은 달 선뵀던 힐스테이트 세종 리버파크 오피스텔도 평균 378.81대 1의 높은 경쟁률로 하루 만에 완판됐다.

그러자 정부는 8·2 대책을 통해 오피스텔 시장을 죄기 시작했다. 추가 대책 발표 후에도 규제 시행 전 막차를 노리는 투자자들이 몰리며 수익형 부동산이 과열되기도 했다.

국토교통부 자료를 살펴보면 올해 들어 10월까지 전국에서 상업·업무용 부동산 31만17건이 거래돼 역대 최대치를 갱신했다. 전년(25만7877건) 대비 20%, 2015년(24만4428건) 대비 26% 증가했다.

상가 시장에선 아파트·오피스텔 등 단지 내 상가가 각광받았다. 지난 8월 서울 공덕 SK 리더스 뷰 상가 47개 점포 공개 입찰 결과 평균 10대 1의 경쟁률로 단기간 완판을 거뒀다. 민간 아파트 단지 내 상가보다 저렴하게 공급되는 LH 단지 내 상가(신규·재공급)에는 더 큰 뭉칫돈이 몰렸다. 지난 11월 20일부터 27일까지 실시된 LH 단지 내 상가 입찰에 111억원 이상의 낙찰가가 쏠렸다.

문제는 올해 오피스텔의 임대수익률 추이다. 오피스텔은 공급 과잉의 무게를 견디지 못하고 수익률 하락세를 보이고 있다. KB국민은행에 따르면 지난 11월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.89%로 2016년 5.29%, 2015년 5.48%에 비해 꾸준히 내리막길을 걷고 있다.

오피스텔 매매가는 상승(올해 상반기 0.56% 상승·부동산114 자료)한 반면 입주물량 증가, 임대료 하락 등이 겹쳐 수익률이 하락했다는 분석이다. 더군다나 그간 요지부동이던 기준 금리가 지난달 6년 5개월 만에 1.50%로 상승했다. 저금리 덕을 봤던 수익형 부동산 시장에 다소 위축이 불가피할 수 밖에 없다.

전매금지·대출한도 제한 등 규제 시행…내년 위축 전망

내년 수익형 부동산 시장은 2017년보다 이슈가 더 많아 보인다. 2018년 수익형 부동산 시장에는 ^분양권 전매 금지 ^인터넷 청약의무화 ^RTI 1.5배 적용 ^상가임대차보호법 개정안 추진 ^추가 금리인상 가능성 등이 영향을 미칠 것으로 보인다.

우선 내년부터 수익형 부동산 규제책이 본격 시행된다. 당장 1월부터 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양해야 하고 신규 오피스텔 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된다. 사실상 분양권 전매가 금지되는 셈이다.

오피스텔 규제지역으로는 서울 전지역인 25개 자치구와 경기도, 세종시, 과천, 부산 등이다. 정부의 후속 조치도 즉각적으로 이뤄지고 있어 규제 지역은 더욱 확대될 것으로 보인다.

인터넷 청약도 의무화된다. 현재는 오피스텔 분양 때 별도의 제약 없이 청약방식을 정할 수 있었으나, 다음달부터 300실 이상 오피스텔은 반드시 인터넷 청약을 실시해야 한다. 기존 오피스텔 시장에 만연화된 '깜깜이 분양'(정식 분양절차를 밟지 않고 원하는 동·호수 선점 계약하는 방식)을 차단한 만큼 투기를 꺾으려는 정부의 의지가 담겨 있다.

부동산 임대업자의 대출 문턱도 높아진다. 정부는 내년 3월부터 임대수익이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio)을 높여 적용할 방침이다. RTI는 임대업자가 대출을 받을 때 건물가치 외에 임대수익으로 이자를 갚을 능력이 되는지를 판단하고 대출이 적정한지를 판단하는 지표다. RTI 기준이 높아짐에 따라 대출을 적극 활용한 투자가 위축될 것으로 보인다. 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배는 돼야 대출받을 수 있다.

더불어 '상가건물 임대차보호법' 시행령 개정안이 입법 예고돼 내년 1월 중 상가 임대료 인상률 상한이 연 9%에서 5%로 낮아질 예정이다. 환산보증금(보증금+(월세×100)) 기준액도 상향 조정해 서울은 기존 환산보증금 4억원에서 6억1000만원까지 보호받을 수 있다. 임차인의 영업여건은 보장되지만 상가 투자자 입장에서는 부담으로 다가올 수 밖에 없는 부분이다. 때문에 상가 투자시장에 과열 현상은 나타나지 않을 것으로 보인다. 

미국 금리 인상 여지와 더불어 영향을 받은 국내 기준금리 추가 인상도 변수로 작용할 전망이다. 아직까지 금리 인상으로 인한 여파는 적지만 이번 기준금리 인상이 단발성이 아닌 것이 시사된 만큼 저금리 기간 동안 금리 리스크에 둔감해진 투자자들에게 수익형 부동산의 매력은 반감될 수밖에 없다.

추가 금리인상은 상가 투자시장에서 더욱 민감하게 작용한다. 투자금이 다른 수익형 부동산보다 높고 대출을 활용한 투자가 보편화 돼 있는 상가는 금리인상에 따라 이자 부담이 커질 수 있다. 또한 상가는 물가와 경기, 창업·임대시장 상황 등과 밀접하기 때문에 장기화된 경기 불황과 추가 금리 인상이 겹치면 투자심리가 위축될 여지가 높다.

정부의 공공주택 공급 정책도 수익형 부동산 시장에 불안 요소로 작용될 수 있다. 지난달 발표된 주거복지 로드맵에서 정부는 실수요자와 무주택 서민을 위해 5년간 매년 20만 가구씩, 공공주택 총 100만 가구를 공급하겠다고 발표했다.

해당 주택은 청년·신혼부부·고령층·저소득층·중산층 등 생애 단계별, 소득 수준별로 맞춤형 지원이 이뤄지게 된다. 공급 시 부동산 시장의 안정화 효과가 기대되는 반면 민간 주거 상품에 대한 임대시장 수요는 위축되는 등 변화가 나타날 것으로 전망된다.

다만 대규모 토지 보상에 따른 또 다른 과열 현상도 예상된다. 공공주택 공급을 위해 기존 그린벨트를 해제하게 되면 해당 토지의 보상금이 시중에 유동자금으로 흘러 들어올 가능성이 높다. 여기에 내년에는 이미 예정돼 있던 산업단지와 공공주택, 도시개발사업 등에 대한 토지 보상금이 16조원을 넘어설 예정이다. 올해 정권 교체로 인해 미뤄졌던 토지 보상이 내년에 실시되면서 토지 보상 규모가 더 커졌다. 토지 보상금이 부동산시장으로 들어온다면 정부의 바람과는 다소 다른 양상으로 전개될 수 있다. 

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “수익형 부동산 투자여건이 각종 규제로 인해 이전보다 열악해졌지만, 장기적으로는 시장 난립이 차단되고 공급 과잉 현상이 완화되는 등 안정 추세를 보일 것”이라며 “더불어 투자 규제가 늘어나는 만큼 투자자들은 더욱 보수적으로 접근해야 한다”고 조언했다.

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